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INNVIERTLER VERSAILLES
Das Innviertler Versailles ist ein barockes Wasserschloss im Herzen des Innviertels, welches in den letzten Jahren generalsaniert wurde, und sich in einem ausgezeichneten baulichen Zustand befindet. Es ist ertragreich entwickelt und es wurde ein funktionierendes Geschäftskonzept mit verschiedenen Zweigen (Events, Urlaub/Nächtigungen, Attraktionen, Gastronomie, Shop, Vermietung) etabliert.
Die weitere Entwicklung der Nachbarschaftsliegenschaft (alte Mühle) in Richtung Heiz- & Energiewerk für die Gemeinde Aurolzmünster und angrenzenden Gebäuden steckt inmitten des Entwicklungsprozesses. Das Interesse der Gemeinde ist groß und wir erfahren parteiübergreifende Unterstützung.
Die touristische Nutzung des Schlosses und der Zusatzgebäude sollen durch interaktive Schlossführungen und einem eigenen Indoor-Spielpark massiv ausgebaut werden.
Für die Entwicklung der Liegenschaften wird weiteres Kapital benötigt.
Da ein Großteil der Entwicklungstätigkeit (Konzept und bauliche Sanierung) fertiggestellt ist, suchen wir einen Mitgesellschafter auf Grundlage einer fairen Liegenschaftsbewertung.
Neben dem SCHLOSS-Areal gehören auch das sogenannte „ALTE SCHLOSS“ am Marktplatz und das gesamte Grundstück rund um die „ALTE MÜHLE“ zu den Liegenschaften.
Die Geschichte des prächtigen Wasserschlosses begann im Jahre 1676 mit dem Erwerb des Besitzes durch Graf Ferdinand Franz Albrecht von der Wahl.
In den Jahren 1691-1705 wurde das Schloss im Stil des bayrischen Barock nach Plänen des Architekten Enrico Zuccalli erbaut. Kostbare Fresken und Stuckaturen, ein imposanter Park mit Kaskaden, Irrgärten und Wasserspielen (heute leider nicht mehr existent) und der Marstall mit Marmorsäulen zählen zu den baulichen Höhepunkten. An der Ausstattung und Inneneinrichtung wurde bis 1745 gearbeitet.
Im Jahr 1830 ging die Liegenschaft an die Grafen Arco aus dem nahe gelegenen St. Martin über und 1836 wurde ein Teil des Schlosses zur ersten Zuckerfabrik Österreichs adaptiert. 1927 wurde das Wasserschloss als eines der ersten Objekte in Oberösterreich unter Denkmalschutz gestellt.
1925 kaufte das leerstehende Schloss der angeblich mit okkulten Kräften begabte pensionierte Postmeister Carl Schappeller. 1875 im Armenhaus von Aurolzmünster geboren, entwickelte sich Schappeller zu einem selbsternannten Erfinder, Visionär und genialen Sprücheklopfer. Immer häufiger fand er Förderer für seine ausgefallenen Zukunftsprojekte wie z. B. seine „Energiemaschine“, welche Energie aus dem Nichts erzeugen sollte oder die „Urkraft-Stoffgewinnungsaggregate“ zur Gewinnung von Silber oder Platin aus dem Erdinneren.
Die entscheidende Wende trat ein, als der ehemalige deutsche Kaiser Wilhelm II. ihn großzügig unterstützte. Schappeller begann das Schloss zu renovieren und warf mit Geld um sich.
Am 6. März 1930 zwang ihn eine Exekution zur Räumung des Schlosses. Doch noch im gleichen Jahr kehrte er triumphierend zurück. Seinen neuen Plan hatte er über die Medien schon vorweg verbreiten lassen – er suchte im Schlosshof nach dem Grab und Schatz des Hunnenkönigs Attila. Doch dieser Spuk währte nur kurz. Grabungen im Jahre 1932, die in der Weltpresse Schlagzeilen machten, brachten kein Ergebnis.
1947 verstarb Schappeller inmitten des von ihm angerichteten finanziellen Chaos in Aurolzmünster, wo er auf dem örtlichen Friedhof mit der Grabinschrift „Carl Schappeller, privat, Physiker und Schlossbesitzer“ zusammen mit seiner Ehefrau Anna Schlossbesitzersgattin und der Tochter Anschy verewigt ist.
Nach diesen bewegten Jahren wechselte das Anwesen mehrmals seinen Besitzer und verfiel zusehends. Im Jahre 1994 erwarb die Dr. Spiegelfeld-Schneeburg KG das Schloss. Nach einer ersten Notsanierung wurde eine weitere Generalsanierung 2003 mit einem Baukostenvolumen von EUR 9,5 Millionen durchgeführt. Arbeitsreiche 18 Monate später erstrahlte das barocke Wasserschloss wieder im einstigen Glanz seiner Blütezeit.
2008 erwarb die Schlossverwaltungs AG das Schloss Aurolzmünster. Hinter dieser AG standen vier Stiftungen. Durch wenig Entscheidungskompetenz der Geschäftsführer und der nicht vorhanden Strategie, wurde das Schloss erneut dem Verfall preisgegeben.
2020 ging die Schlossverwaltungs AG insolvent und die Familie Ungar übernahm das Ruder. Nach zwei Jahren Projektentwicklung steht das Schloss nicht nur wieder strahlend schön da, sondern auch die Wirtschaftlichkeit wurde entsprechen sichergestellt.
Das Innviertler Versailles bietet heute vielseitige Möglichkeiten – vom Eventschloss, über Hochzeitslocation, Seminarort, Boutique Apartments bis hin zu Freizeitaktivitäten mit Schlossführungen und Escape Room. Des Weiteren befindet sich ein Schlossladen mit regionalen Produkten und eine Gastronomie mit Café, Restaurant und Gastgarten im Innviertler Versailles.
Das Wasserschloss ist auch heute noch von allen Seiten durch Wassergräben umgeben. Zentral ist der zweistöckige Mittelbau, der einen bis ins Dachgeschoss reichenden Festsaal birgt. Dieser ist auf den Mittelrisalit aufgesetzt und mit einem Deckengemälde sowie Gartenlandschaften auf den Seitenwänden ausgestattet. Dieser Hauptbau ist durch niedrige, den Hof umschließende Flügel mit zwei ebenfalls zweistöckigen Pavillons verbunden. Früher war die Südseite des Hofes durch ein Eisengitter abgeschlossen, das heute nicht mehr vorhanden ist.
Damals wie heute ist das Innviertler Versailles vor allem ein Rückzugsort – für Ruhesuchende und für Individualisten, die Geschichte erleben und den Glanz altertümlicher Zeiten spüren wollen.
Es stehen insgesamt acht einzigartige Zimmer und Suiten zur Verfügung, in denen man die Ruhe und das wunderschöne Ambiente des Innviertler Versailles genießen kann. Jedes Zimmer hat seinen eigenen Charakter, strahlt mit moderner Eleganz und bietet eine integrierte Küchenfläche an.
Eigenen Themen-Packages (Therme, Golf, Romantik) erweitern das Urlaubsangebot perfekt.
Das Innviertler Versailles etabliert sich zunehmen als beliebte Eventlocation. Ob für private Hochzeiten mit Märchencharakter, Firmenfeiern, Geburtstagsfesten oder öffentlichen Veranstaltungen.
Wir veranstalten selbst erfolgreich Veranstaltungen bis 700 Personen indoor (Ü30 Party, Irish Night, Love Peace Rock’n’Roll) und stellen unsere Räumlichkeiten auch für Vernissagen, Ausstellungen oder (Hochzeits-)messen für externe Veranstalter zur Verfügung. Die Kapazität indoor beläuft sich auf max. 900.
Zudem gibt es auch die Möglichkeit Veranstaltungen outdoor in unserem Schlosshof abzuhalten. Die Kapazität beträgt hier 3.500 Personen. Wie beispielsweise unser Schloss-Adventmarkt.
Das Innviertler Versailles hat in seinen Räumlichkeiten einen eigenen Escape Room. Bei diesem Game werden die Spieler in einen Raum eingeschlossen und haben 60 Minuten Zeit, um daraus zu entkommen. Dies gelingt ihnen nur, indem die Personen Rätsel lösen und Hinweisen nachgehen, die sich im Raum befinden.
In unserem Escape Room mit dem Namen „Die Energiemaschine“ greifen wir einen Teil der Geschichte des Schlosses auf. Die Spieler müssen die Erfindung des ehemaligen Schlossbesitzers Carl Schappeller in Gang setzen, um erfolgreich fliehen zu können.
Die Buchungen des Escape Rooms sind voll automatisiert. Die Einnahmen für 45 m² liegen bei ca.2000 €/Monat. Tendenz steigend.
Das barocke Wasserschloss fasziniert nicht nur durch seine imposante Architektur, sondern auch die spannende Historie. Wir führen regelmäßig geführte Schlossführungen durch.
Das Innviertler Versailles ist der ideale Ort für Seminare, Tagungen und Workshops im außergewöhnlichen Ambiente. Es stehen komplett renovierten Räumlichkeiten mit technischem Equipment und Bestuhlung für bis zu 120 Personen bereit.
Die ca. 450 m² Büroflächen im Innviertler Versailles bestechen durch top luxuriöser Ausstattung und bieten eine ganz besondere Arbeitsatmosphäre. Die Zentralheizung funktioniert einwandfrei und sorgt im Winter für eine wohlige Wärme. Im Sommer ist es aufgrund der dicken Wände auch ohne Klimaanlage kühl und angenehm.
Regional und nachhaltig. In unserem hauseigenen Schlossladen leben wir diese Werte und bieten eine besondere Auswahl an Köstlichkeiten an, frisch von unseren regionalen Innviertler Betrieben geliefert. Der Geschmack des Innviertels wird in Form von Lebensmittel, Delikatessen, Dekorationen und vielem mehr vermittelt.
In unserer Vinotheque gibt es die Gelegenheit an Soiréen teilzunehmen und abwechselnd ausgewählte, hervorragende Winzer kennenzulernen. Verschiedene Kostproben und Schätze aus ihren Weinkellern sind natürlich mit dabei und leiten so einen genussvollen Abend ein.
Eine große Auswahl an delikaten Flaschenweinen findet man in unserer Weinstube und unsere offenen Weine laden zu einem gemütlichen Gläschen ein. Alle Artikel sind ebenso in unserem Onlineshop erhältlich.
Die Gastronomie wird an einen Unternehmer mit gehobener Küche verpachtet. Besonders hervorzuheben ist der ansprechende Gastgarten und die komplett neu renovierte Küche.
Der Pächter verfügt über das Recht jegliche „Indoor-Veranstaltungen“ zu versorgen.
Im Außenbereich sowie im Marstall hat sich der Eigentümer die Möglichkeit freigehalten auch mit externen Cateringagenturen oder anderen Gastronomieunternehmen speziell bei Veranstaltungen zusammen zu arbeiten.
Unsere Vision ist es, das Schloss als „Event- & Erlebnisschloss“ am Markt zu positionieren und die Marke Innviertler Versailles auszubauen. Das Innviertler Versailles soll sich als Attraktion etablieren und zukünftig bis zu 150 Tagestouristen täglich begrüßen.
Mit Konzepten von Escape Room, GoClue (Augmented-Reality-Game bei dem ein Kriminalfall im Schloss gelöst wird) und weiteren angedachten Attraktionen wie „Geh-Wein“ und MTB-Touren befinden wir uns auf dem richtigen Weg, zusätzliche Erlebnisse im Schloss zu schaffen.
Wir sind gerade am Erarbeiten eines Konzeptes für interaktive Schlossführungen. Mit modernsten Methoden (Augmented Reality, Multimedia-Show, Virtual Reality, App-Steuerung, etc.) soll die Geschichte des Schlosses erlebbar gemacht werden. Dafür wird es zwei Varianten geben – eine rein historische Version, bei der das Hauptaugenmerk auf der Historie, Zahlen und Fakten liegt (mit Museumscharakter) und eine Abenteuer-Version, bei der dem Besucher die Geschichte auf spielerische Art näher gebracht wird. Diese Variante wird sowohl für Familien mit Kindern, als auch für Erwachsene angeboten.
Des Weiteren möchten wir nicht nur unsere eigene Veranstaltungen (Ü30 Party, Schlossball, Schlossadvent) ausbauen, sondern auch Konzerten, Theateraufführungen und Kabaretts eine Plattform bieten.
Hochzeiten (ca. 20/Jahr) und Seminare (ca. 15/Jahr) werden bereits gut gebucht. Erste Referenzen und wiederkehrende Buchungen von Veranstaltern sind bereits vorhanden. Durch Kampagnen, Marketingstrategien sowie Kooperationen wird versucht die Auslastung weiter in die Höhe zu schrauben.
Unsere 8 Boutique Apartments bieten nicht nur Urlaubssuchenden ein tolles Ambiente, sondern mit unseren speziellen Business-Preisen haben wir auch ein attraktives Angebot für Geschäftsreisende geschaffen. Zusätzlich bieten wir tolle Packages an – Thermenpauschale, Romantikpauschale und Golfpauschale. Weitere Konzepte und Kooperationen wie bereits erfolgreich mit HOFER Reisen sind in der Ausarbeitung/Verhandlung. Ziel ist es, die Auslastung auf 70% anzuheben.
Das wichtigste Vorhaben ist es, das gesamte Schloss im Eigentum wieder zu vereinen. Der rechte Flügel – genannt „Pflegestöckl“ – wurde als eigenständiger Bereich als Eigentum im Jahr 2002 an die Gemeinde Aurolzmünster verkauft. Es gibt bereits Gespräche mit der Gemeinde Aurolzmünster eine Ersatzfläche zu beziehen und den Seitentrakt wieder vollständig in den Besitz des Schlosses aufzunehmen. Diese alternative Liegenschaft befindet sich im Ortszentrum und ebenfalls im Eigentum der Familie Ungar. Dieses steht ebenso zum Kauf. Es handelt sich dabei um das sogenannte „alte Schloss“, da es früher vor dem großen Brand im Jahre 1628 zwei Schlössern gab – das untere und oberen Schloss. 2026 soll das „Pflegestöckl“ um max. EUR 2 Mio. ins Eigentum der Integer-Holding GmbH einfließen. Der bauliche und technische Zustand des Gebäudes ist ausgezeichnet. Es würden dadurch umgehend weitere ca. 1000 m² für Büros, Apartments oder Verkaufsflächen zur Verfügung stehen.
Die Verwaltung und das Management bleiben sichergestellt. Es gibt eine Garantie, dass die Bilanzen des operativen Geschäftsbetriebes in diesen zwei Jahren positiv sind, inkl. Haftung der Betreiberfirma und der dahinterstehenden Holding.
Die Nachbarliegenschaften (alte Mühle) und eine weitere ortszentrale Immobilie (altes Schloss) mit hervorragendem Potenzial sind im Beteiligungsangebot inkludiert.
Es handelt sich dabei um ausgezeichnete Erweiterungsflächen von über 8000 m² in ortszentraler Lage im Kerngebiet. Wir sind mit der Gemeinde im regen Austausch ein Heiz- & Energiewerk in der alten Mühle zu installieren. Die Gemeinde möchte sich daran beteiligen und ihre Gebäude damit versorgen. Hierbei geht es um 1.529.971 kWh.
Dieses Heizwerk soll alle öffentlichen Gebäude in der Gemeinde heizen (Schulen, Kindergarten, Schloss, Mühle, Nachbargebäude, ev. Freibad).
Auch das Innviertler Versailles soll zukünftig damit versorgt werden. Zurzeit verfügt das Schloss über eine neue Pelletsheizung, die in das neue Heizsystem integriert werden kann.
Unabhängig einer Beteiligung der Gemeinde könne die Flächen genutzt werden, um eine PV-Anlage zu installieren, ein kleines Wasserkraftwerk in Betrieb zu nehmen, und eventuell eine Energiegemeinschaft für Aurolzmünster anzubieten.
Es besteht eine Eisenbahnanbindung mit eigenem Gleis. Der Ortsbahnhof befindet sich direkt daneben.
Mit dieser Synergie wird die Immobilie das erste Wasserschloss in Europa, das Energie-autark ist.
Die Marke „Innviertler Versailles“ ist eine eingetragene Marke und hat sich als Hochzeits- und Eventschloss in der Region bestens etabliert.
Zudem werden mit dieser Marke auch regionale Produkte (Bier, Spirituosen, Seccos, Honig, Nudeln, Schokolade, etc.) angeboten. Weiteres Produktsortiment wird zurzeit aufgebaut. Unser Schlossladen wurde bereits 2 x prämiert.
Weitere Groß-Events mit österreichweit bekannten Künstlern sind in Planung (Anlehnung Burg Clam). Das Innviertler Versailles tritt hier sowohl als Veranstalter auf, als auch als Vermieter der Räumlichkeiten.
Die Apartments im Haus erfreuen sich immer größerer Beliebtheit und die Buchungszahlen steigen stark an. Die Kombination „Übernachtung im Schloss mit Thermeneintritt“ oder „Golfpauschale“ werden gut gebucht.
Überdies verfügt das Schloss über knapp 500 m² Büro- und Seminarflächen.
Diese Räumlichkeiten können dauerhaft oder für begrenzte Zeiträume vermietet werden.
Die Seminaranfragen nehmen monatlich zu und verschaffen bereits eine zufriedenstellende Grundauslastung in dem Bereich.
Die Gastronomieflächen sind neu saniert und bestechen mit einem sehr schönen und einzigartigen Flair. Bestens für eine „gehobene Küche“ geeignet. Verpachtet werden können das Restaurant inkl. Gastgarten und das Café. Die Auslastung für den Gastronomen wird durch eigene Veranstaltungen (Hochzeiten, Seminare, Events) gesteigert.
Für die Liegenschaft „Alte Mühle“ wurde von Seiten der Gemeinde bereits angefragt, einen Teil des Gebäudes (neben Indoor-Spielpark und Heiz- & Energiewerk) für eine Betreuungsstätte für Jung und Alt nutzen zu wollen. Hier wurden schon erste Gespräche geführt.
In der Liegenschaft „Altes Schloss“ besteht die Möglichkeit 6 Personalwohnungen in gutem Zustand zu vermieten.
Durch die geplanten interaktiven Schlossführungen für alle Altersklassen werden zukünftig 150 Tagesgäste erwartet.
In der Liegenschaft „Alte Mühle“ wird nicht nur ein Heiz- & Energiewerk geplant, sondern auch ein Indoor-Spielpark für Kinder. Die Konzipierung (durch HPS-Play Company) hat bereits begonnen.
Weitere touristische Attraktionen, die das Gesamtkonzept abrunden, sind auch bereits in Planung (Bootsvermietung im Wassergraben mit Picknick-Körben, Romantikdinner, Kinder-Schnitzeljagd, etc.).
Übernahme von Kredit über ca. EUR 1,8 Mio. mit 1,75% Fix-Zins bis 2035.
Bei Zusammenführung des rechten Seitenflügels „Pflegestöckl“ (durch den Tausch mit der Gemeinde mit dem „Alten Schloss“) erfährt die gesamten Liegenschaft eine massive Wertsteigerung, sowie weitere nutzbare Flächen für die Vermietung bzw. weitere Konzepte.
Ich könnte mir vorstellen, den Wert des Schlosses bzw. aller Liegenschaften an die künftige Entwicklung des Gesamtprojektes zu knüpfen.
Somit wäre die Spanne zwischen EUR 7,2 und EUR 8,5 Mio. (aller Immobilien dieses Konzeptes).
Wir werden bei Ausschöpfung all unserer „Business-Units“ (inkl. Heizwerk, Spielpark, …) einen mtl. EBIT von ca. EUR 75.000/mtl. erwirtschaften können.
